Kneppelhout Advocaten is partner van de VVR vanaf het eerste uur. Advocaat Boudewijn van Nieuwenhuijzen, werkzaam bij Kneppelhout Advocaten, geeft meer duidelijkheid over het gebruik van tijdelijke huurovereenkomsten bij studenten en gescheiden ouders:

Lange tijd bestond voor verhuurders van woonruimte een ruime mogelijkheid om tijdelijke huurovereenkomsten af te sluiten, zonder huurbescherming voor de huurder. Voor zelfstandige woonruimte ging het dan om overeenkomsten van twee jaar of korter en voor onzelfstandige woonruimte zelfs om overeenkomsten van vijf jaar of korter. De tijdelijke huurovereenkomsten kunnen eenvoudig worden beëindigd.

Met de inwerkingtreding van de Wet vaste huurcontracten per 1 juli 2024 is de mogelijkheid om tijdelijke huurovereenkomsten af te sluiten in vergaande mate teruggeschroefd. Slechts voor een beperkt aantal uitzonderingsgevallen is de mogelijkheid gehandhaafd om overeenkomsten van twee jaar of korter af te sluiten. Die uitzonderingsgevallen zijn limitatief vastgelegd in het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst(hierna: “het Besluit”).

In deze bijdrage staan wij stil bij twee van de uitzonderingsgevallen uit het Besluit, te weten studenten en gescheiden ouders.

Studenten

Artikel 1 sub a van het Besluit bepaalt dat verhuurders een tijdelijke huurovereenkomst kunnen afsluiten met personen die voor hun studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland willen wonen of afkomstig zijn uit het buitenland en in Nederland studeren.

De mogelijkheid om met deze personen een tijdelijke overeenkomst af te sluiten, bestaat naast het doelgroepcontract voor studenten (het zogenoemde campuscontract, zie artikel 7:274d BW). Bij een campuscontract heeft de student wel huurbescherming, maar kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen als de student kort gezegd niet meer aan de onderwijsinstelling is verbonden of niet tijdig bewijs van inschrijving verstrekt.  

De uitzondering in het Besluit om een tijdelijke huurovereenkomst met een student te sluiten, kan bijvoorbeeld worden toegepast voor een student die uit het buitenland afkomstig is en die zijn master of een aantal vakken aan een Nederlandse universiteit wil volgen.

Voor studenten die al in Nederland wonen kan de uitzondering worden toegepast als zij voor hun studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland willen wonen. Een voorbeeld betreft een student die zijn bachelor aan de Erasmus Universiteit heeft gevolgd en in Rotterdam woont, maar zijn master aan de Universiteit van Amsterdam wil volgen en daarom tijdelijk een woning in Amsterdam of omstreken zoekt.  

De uitzondering kan niet worden toegepast als het gaat om een tijdelijke verhuizing van de student binnen dezelfde stad of gemeente. Het Besluit bepaalt namelijk expliciet dat het moet gaan om een verhuizing naar een andere gemeente.

Het is in alle gevallen belangrijk om de kandidaat-huurder bewijs te laten verstrekken van de inschrijving voor de betreffende studie, en van zijn huidige woonplaats, en dit bewijs als bijlage bij de huurovereenkomst te voegen.

Gescheiden ouders

Op grond van artikel 1 sub f van het Besluit mogen verhuurders een tijdelijke huurovereenkomst afsluiten met personen met een of meer minderjarige kinderen, die niet langer een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren met de andere ouder van die kinderen en die in de nabijheid van hun kinderen willen blijven wonen.

Uit de nota van toelichting bij het Besluit volgt dat met deze uitzondering is gedacht aan woonvoorzieningen specifiek gericht op deze groep gescheiden ouders, die als voornaamste doel hebben om betrokken kinderen een vertrouwde en stabiele plek te kunnen bieden. De uitzondering is echter ook van toepassing op andere woningen dan de hiervoor bedoelde woonvoorzieningen.

De uitzondering kan worden toegepast als sprake is van de volgende situatie:

 - De kandidaat-huurder heeft één of meer minderjarige kinderen. Als alle kinderen meerderjarig zijn, is de uitzondering dus niet van toepassing;

- De kandidaat-huurder heeft sinds korte tijd geen duurzame gemeenschappelijke huishouding meer met de andere ouder, bijvoorbeeld door een echtscheiding;

- De voorgestelde woning ligt in de nabijheid van de woonplaats van het kind/de kinderen van de kandidaat-huurder.

Net als bij de uitzondering voor studenten, is het van belang dat de kandidaat-huurder bewijs verstrekt van diens situatie en dat dit bewijs wordt bijgevoegd bij de huurovereenkomst. De nota van toelichting noemt als voorbeelden een ouderschapsplan, gegevens uit de basisregistratie personen met betrekking tot de kinderen en de akte van echtscheiding.

Tot slot

Overweegt u een tijdelijke huurovereenkomst aan te gaan? Dan is het belangrijk om allereerst na te gaan of een beroep kan worden gedaan op een van de uitzonderingsgevallen van het Besluit. En als dat het geval is, is het zaak om de afspraken duidelijk vast te leggen in de huurovereenkomst. Onder meer dat het een tijdelijke overeenkomst van twee jaar of korter betreft en om welk uitzonderingsgeval het gaat.

De gevolgen van een onterecht beroep op een uitzonderingsgeval van het Besluit, of het onjuist vastleggen van de afspraken, kunnen groot zijn. Het kan er onder meer toe leiden dat het ervoor moet worden gehouden dat toch sprake is van een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, mét vergaande huurbescherming voor de huurder.  

Heeft u vragen over tijdelijke huurovereenkomsten? Bijvoorbeeld of in een concreet geval aanleiding bestaat voor toepassing van een uitzonderingsgeval en of u dus een tijdelijke huurovereenkomst met een kandidaat-huurder kunt sluiten?

Als partner van de VVR kijken we graag met u mee.

Boudewijn van Nieuwenhuijzen (Advocaat)

Kneppelhout Advocaten

Wilt u ook partner worden van de VVR?

Neem dan contact op door een email te sturen naar carlo@vvrotterdam.nl